2023年，中国仓储市场在政策引导与行业升级的双重驱动下稳步发展，市场规模持续扩大的同时，结构优化与区域分化特征愈发明显。物联云仓平台数据显示，全年全国仓库总建筑面积达4.01亿平方米，同比增长6.19%，其中通用仓库与冷库的布局调整、高标库占比提升以及区域市场的差异化发展成为年度核心亮点。

　　从整体结构看，通用仓库仍是市场绝对主力，2023年面积达37033.7万平方米，占全国仓库总面积的92.26%；冷库面积约3108.4万平方米（容积13904.6万立方米），占比7.74%。值得关注的是，通用仓库中高标库的占比持续攀升，全年高标库面积达14957.9万平方米，占比提升至40.39%，较2022年增加3.22个百分点。这一变化背后，是高标库在提升单位面积存储量、缩短分拣时间、降低运营成本等方面的显著优势，叠加国家层面推动物流仓储设施提质改造的政策支持，高标库已成为推动通用仓库效率升级的核心力量。

　　冷库市场则受益于消费升级带来的冷链需求增长，规模稳步扩张。随着居民对生鲜、医药等产品品质要求的提升，冷库设施的区域布局与功能完善成为行业关注焦点，东部沿海地区凭借消费市场优势，冷库资源集中程度显著高于其他区域。

　　区域分布上，东部地区凭借经济活力与物流需求优势，在仓储资源存量与新增供应上均位居首位。数据显示，东部地区通用仓库面积达19991.5万平方米，占全国58.73%，其中高标库占比48.32%，为各区域最高；冷库容积8054.8万立方米，占全国57.93%，上海、广州、天津等核心城市成为冷库资源集中地。在需求端，东部地区仓库需求面积占全国54.62%，苏州、杭州的通用仓库租赁需求，以及上海、宁波、广州的冷库需求尤为旺盛，跨境电商的快速发展成为拉动需求的重要动力。

　　西部地区仓储资源存量紧随其后，通用仓库面积7520.7万平方米，占比22.08%，成都、重庆作为区域物流枢纽，集中了大量通用仓库与冷库资源。不过，西部地区新增项目投资已逐步放缓，行业重心转向存量项目运营与优质资产收购。

　　中部地区通用仓库面积7384.5万平方米，占比21.36%，武汉、郑州等省会城市是资源与需求的核心节点，但未来面临新增供应带来的出租压力。东北地区则因仓库整治与市场饱和，仓储面积有所减少，需求相对有限，通用仓库与冷库的空置压力较为突出。

　　从各区域核心城市看，上海、广州的通用仓库面积领先，成都、重庆在西部地区表现亮眼；冷库资源则呈现“东部密集、区域核心城市集聚”的特点，上海冷库容积达1492.6万立方米，成都、重庆冷库规模在西部领先。

　　租金水平与空置率反映了仓储市场的供需平衡状况。2023年，全国通用仓库平均租金为23.25元/(平方米·月)，冷库平均租金86.00元/(平方米·月)，区域差异显著。东部地区因需求旺盛，通用仓库租金达24.38元/(平方米·月)，为全国最高，冷库租金90.07元/(平方米·月)，同样领先；东北地区通用仓库租金最低，为16.50元/(平方米·月)，且空置率高达23.12%，是全国通用仓库空置压力最大的区域。

　　值得注意的是，西部地区冷库空置率仅11.82%，为各区域最低，显示出区域内冷链需求与设施供应的相对平衡；而中部地区冷库空置率达21.34%，面临一定的去化挑战。核心城市中，北京、上海的通用仓库与冷库租金处于高位，深圳冷库租金更是达到120.52元/(平方米·月)，反映出一线城市仓储资源的稀缺性。

　　2023年，仓储物流领域的公募REITs（不动产投资信托基金）成为行业关注的新焦点。全年有2只仓储物流设施公募REITs完成扩募并上市，另有3只新申报项目获受理。已上市的产品全年完成了可供分配金额目标，尽管总市值有所波动，但行业普遍认为，随着长期资金入场与市场情绪回暖，仓储物流REITs在盘活存量资产、缓解资金压力方面的作用将持续凸显。

　　展望2024年及未来，仓储市场将面临结构性调整。东部地区凭借跨境电商的强劲需求，广州、深圳等城市仓储供应或仍难满足增长需求，北京核心市场供不应求的态势将持续，天津则有望承接更多北京外溢需求；而上海、江浙部分区域因需求动力不足，可能面临去化压力。

　　中部地区虽整体供需平衡，但随着约100万平方米在建仓库入市，合肥、长沙等节点城市的出租压力将加大。西部地区新增项目投资减少，昆明、重庆部分区域租金或持续下滑，行业重心转向存量运营。东北地区因市场饱和，大连、长春等城市的去化挑战尤为突出。

　　总体来看，2023年中国仓储市场在规模扩张中完成了结构优化，高标库与冷链设施的发展顺应了消费升级与产业转型需求。未来，区域分化与存量运营将成为行业关键词，如何通过精细化管理与资源整合应对市场变化，将是仓储行业参与者的核心课题。